財聯(lián)社10月30日訊（記者 王海春）10月30日晚間，萬科A（000002.SZ）公布2025年三季報。按其披露的數(shù)據(jù)，該公司在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力。

財報顯示，今年前三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，權(quán)益凈虧損280.2億元。

“在各方及大股東支持下，公司全力保障隊伍、財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，改革化險工作穩(wěn)步推進(jìn)?！比f科方面坦陳，同時也應(yīng)注意到，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢及資金局面仍較緊張，債務(wù)償還面臨較大壓力。

億翰智庫分析師認(rèn)為，未來一段時間，萬科仍將承受一定壓力，預(yù)計其會繼續(xù)采取多方面措施，注重債務(wù)去化及結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升償債能力和抗風(fēng)險能力，來緩解流動性壓力，以推動企業(yè)走向更穩(wěn)健的發(fā)展軌道。

萬科方面表示，公司將繼續(xù)落實收斂聚焦措施，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴大合作等策略，充分實現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補充流動性?！俺?jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流，公司將繼續(xù)積極爭取與金融機構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機會?！?/p>

減值撥備93.68億元

根據(jù)萬科財報，今年第三季度，公司營業(yè)收入為560.65億元，同比下降27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損160.69億元。

對于第三季度歸母凈利潤虧損，萬科方面解釋，主要原因為開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準(zhǔn)備，以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價格低于賬面值等。

萬科還在今日披露，報告期內(nèi)，公司共計提或因合并范圍變動而增加的各類減值準(zhǔn)備合計93.68億元，轉(zhuǎn)回或轉(zhuǎn)銷各類減值準(zhǔn)備合計17億元，計提減值準(zhǔn)備減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約83.09億元。

據(jù)了解，萬科業(yè)績毛利率仍在低位，一定程度也與過往高地價項目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利承受了較大壓力等因素有關(guān)。

從第三方監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，萬科銷售面積排名，要比銷售金額的名次要略微靠前。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-9月，萬科銷售面積770.5萬平方米，位居全國房企銷售面積榜單第3位；前9個月，其以1002.9億元的銷售額，排在銷售榜單第6位。

“這或與供貨結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，也可能與其所在區(qū)域市場環(huán)境及公司銷售戰(zhàn)術(shù)等方面有關(guān)。對該公司來說，一個重要目標(biāo)是加快回籠資金速度，保證現(xiàn)金流安全。當(dāng)前行情下，除非是核心城市核心項目，一些項目銷售不佳情況下，往往會通過以價換量的方式換取銷售業(yè)績。而部分項目以價換量，很可能會對利潤形成侵蝕?！币患曳慨a(chǎn)機構(gòu)分析師表示。

業(yè)內(nèi)人士指出，萬科之所以采取這樣的策略，是因為其需要通過維持一定規(guī)模的銷售量，來維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上完成債務(wù)的償還，并保持公開市場的信用。

按萬科披露的數(shù)據(jù)，截至三季報披露日，其已完成288.9億元公開債務(wù)的償還。

就如何應(yīng)對公司后續(xù)到期債務(wù)壓力，萬科管理層此前與投資者交流時表示，公司將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，同時進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。

在融資端，萬科繼續(xù)獲得各類金融機構(gòu)支持。除股東借款，今年前三季度合并報表范圍內(nèi)，萬科新增融資和再融資265億元，其中境內(nèi)新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內(nèi)新增融資綜合成本下降6個基點。

而大股東深鐵集團持續(xù)支持萬科，成為其獲得流動性支持的一個重要來源。截至目前，前者已累計向萬科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率，均優(yōu)于市場慣例水平。

對于如何保證經(jīng)營具有持續(xù)性，萬科方面表示，長期來看，公司在投資上將堅持量入為出策略，在拿地時會強調(diào)資源的質(zhì)量，看其能否給公司經(jīng)營及業(yè)務(wù)帶來持續(xù)的改善。

該公司發(fā)布三季報之前，萬科、成都潤弘投資聯(lián)合體10月22日以3.16億元的總價，競得成都郫都區(qū)2宗涉宅用地。同一日，萬科旗下企業(yè)還以2.13億元的底價，獲得徐州銅山區(qū)一宗地。

據(jù)了解，該公司一方面會以更高標(biāo)準(zhǔn)挖掘增量投資機會，聚焦于買家和市場基礎(chǔ)較好的片區(qū)、投資回報好且兌現(xiàn)把握較高的項目。另一方面，其會通過資源盤活方式轉(zhuǎn)化一部分土地，以改善現(xiàn)有資源結(jié)構(gòu)和分布。

此外，從銷售市場情況來看，盡管萬科業(yè)績承壓、今年供貨總量不多，但部分項目仍不乏亮點。

今年1-9月，廣州理想花地項目銷售套數(shù)和金額，均為廣州主城區(qū)第一。今年國慶“黃金周”假期，萬科實現(xiàn)認(rèn)購金額47.7億元，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購目標(biāo)，萬科在廣州、貴陽等多個項目銷售金額居當(dāng)?shù)匕袷住?/p>

10月18日，其位于上海淮海中路的“高福云境”項目于首次開盤，該樓盤25套總價1.3億元至1.7億元房源全部售罄，銷售額超過全上海該總價段的成交總額。

完成19項大宗交易、簽約68.6億

開源證券分析師指出，目前萬科業(yè)績?nèi)猿惺芤欢▔毫?，后續(xù)應(yīng)關(guān)注該公司資產(chǎn)盤活進(jìn)展，以及股東對其的支持。

從各方披露的信息來看，在做好銷售與交付基礎(chǔ)上，萬科通過盤活存量、持續(xù)調(diào)整業(yè)務(wù)板塊、組織內(nèi)部展開變革等，進(jìn)行“健體瘦身”。

萬科管理層此前與投資者交流時坦陳，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大，在近幾年高速發(fā)展過程中，沉淀了部分難以在短期變現(xiàn)的資源，面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科而言格外重要。

依據(jù)各類支持性政策，該公司形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法。大宗資產(chǎn)交易、出售庫存股等，即是其中的重要途徑。

一家大型房產(chǎn)機構(gòu)人士告訴記者，萬科下半年將上海金橋一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目轉(zhuǎn)讓出去，該項目的出售成功，有助于其快速實現(xiàn)資金回籠。

在6月份，萬科還通過集中競價交易方式，完成所有A股庫存股的出售。按其披露的數(shù)據(jù)，本次庫存股出售宜，共回籠資金約4.79億元。

“雖然清倉庫存股在價格上有所折損，但畢竟為萬科快速補充了流動資金，以應(yīng)對債務(wù)到期的壓力?！眱|翰智庫分析師表示。

除大宗資產(chǎn)交易，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)或業(yè)務(wù)板塊，也可在短期內(nèi)向房企提供更多可用現(xiàn)金流，并能減輕企業(yè)債務(wù)壓力、運營負(fù)擔(dān)，從而助力化解階段性流動性風(fēng)險。

轉(zhuǎn)讓冰雪業(yè)務(wù)板塊，成為其業(yè)務(wù)調(diào)整的一個組成部分。8月底，萬科將旗下冰雪相關(guān)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)予中旅國際，中旅國際聯(lián)合中旅資本、吉林省旅控集團，收購了萬科旗下吉林省松花湖國際度假區(qū)及北京萬冰雪體育有限公司。據(jù)悉，該冰雪板塊已與中旅集團完成了簽約，正在推進(jìn)交割工作。

同時，該公司還借助各地土地收儲政策，來盤活存量資源。9月8日，福州高新區(qū)官方回應(yīng)，已與萬科簽訂收儲協(xié)議收回福州高新區(qū)150畝地塊。該地塊是萬科在2013年1月競得，因長期未建，擱置已達(dá)12年。

據(jù)了解，今年前三季度，萬科共完成19個項目的大宗交易，實現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6 億元，同時積極探索存量資產(chǎn)盤活路徑，累計盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能178.4億元。

值得一提的是，萬科還在打通經(jīng)營業(yè)務(wù)“投、融、管、退”模式閉環(huán)，以推動業(yè)務(wù)得以有效運轉(zhuǎn)。

打通經(jīng)營業(yè)務(wù)與資金流轉(zhuǎn)這任督兩脈，萬科主要通過幾方面措施來實施，包括推進(jìn)商業(yè)、公寓、物流三類REITs；深化與機構(gòu)投資者的交易和合作，持續(xù)推動Pre-REITs基金擴募；以及加強與政府存量盤活政策相結(jié)合，創(chuàng)新資產(chǎn)交易方式。

“近兩年我們抓住政策機遇，嘗試多種方式推動盤活資源，今年我們會繼續(xù)在資源盤活方面不斷發(fā)力。”萬科管理層稱。

為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，支持戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營實現(xiàn)，萬科在第三季度還對組織架構(gòu)進(jìn)行了變革。其主要調(diào)整著眼于，強化總部定位與職能，精簡地區(qū)公司管理層級，整合事業(yè)部資源，目前該項工作仍在推進(jìn)。

“減少管理層級，將縮短決策鏈條。對資源進(jìn)行集中管理和統(tǒng)一調(diào)度，可提高萬科運營效率，加強對市場的敏感度和應(yīng)對能力?！笨硕鸱治鰩煴硎?。

開源證券分析師認(rèn)為，總體來看，萬科在穩(wěn)步推進(jìn)改革化險工作，逐步化解潛在風(fēng)險，但徹底化解仍需“以時間換空間”。