財(cái)聯(lián)社10月30日訊（記者 王海春）10月30日晚間，萬(wàn)科A（000002.SZ）公布2025年三季報(bào)。按其披露的數(shù)據(jù)，該公司在經(jīng)營(yíng)上仍面臨階段性壓力。

財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，權(quán)益凈虧損280.2億元。

“在各方及大股東支持下，公司全力保障隊(duì)伍、財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，改革化險(xiǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)?！比f(wàn)科方面坦陳，同時(shí)也應(yīng)注意到，公司銷(xiāo)售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營(yíng)形勢(shì)及資金局面仍較緊張，債務(wù)償還面臨較大壓力。

億翰智庫(kù)分析師認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，萬(wàn)科仍將承受一定壓力，預(yù)計(jì)其會(huì)繼續(xù)采取多方面措施，注重債務(wù)去化及結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，來(lái)緩解流動(dòng)性壓力，以推動(dòng)企業(yè)走向更穩(wěn)健的發(fā)展軌道。

萬(wàn)科方面表示，公司將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦措施，根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴(kuò)大合作等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性?！俺?jīng)營(yíng)和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流，公司將繼續(xù)積極爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)?！?/p>

減值撥備93.68億元

根據(jù)萬(wàn)科財(cái)報(bào)，今年第三季度，公司營(yíng)業(yè)收入為560.65億元，同比下降27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損160.69億元。

對(duì)于第三季度歸母凈利潤(rùn)虧損，萬(wàn)科方面解釋，主要原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

萬(wàn)科還在今日披露，報(bào)告期內(nèi)，公司共計(jì)提或因合并范圍變動(dòng)而增加的各類減值準(zhǔn)備合計(jì)93.68億元，轉(zhuǎn)回或轉(zhuǎn)銷(xiāo)各類減值準(zhǔn)備合計(jì)17億元，計(jì)提減值準(zhǔn)備減少歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)約83.09億元。

據(jù)了解，萬(wàn)科業(yè)績(jī)毛利率仍在低位，一定程度也與過(guò)往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利承受了較大壓力等因素有關(guān)。

從第三方監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積排名，要比銷(xiāo)售金額的名次要略微靠前。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-9月，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積770.5萬(wàn)平方米，位居全國(guó)房企銷(xiāo)售面積榜單第3位；前9個(gè)月，其以1002.9億元的銷(xiāo)售額，排在銷(xiāo)售榜單第6位。

“這或與供貨結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，也可能與其所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及公司銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)等方面有關(guān)。對(duì)該公司來(lái)說(shuō)，一個(gè)重要目標(biāo)是加快回籠資金速度，保證現(xiàn)金流安全。當(dāng)前行情下，除非是核心城市核心項(xiàng)目，一些項(xiàng)目銷(xiāo)售不佳情況下，往往會(huì)通過(guò)以價(jià)換量的方式換取銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而部分項(xiàng)目以價(jià)換量，很可能會(huì)對(duì)利潤(rùn)形成侵蝕?！币患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示。

業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)科之所以采取這樣的策略，是因?yàn)槠湫枰ㄟ^(guò)維持一定規(guī)模的銷(xiāo)售量，來(lái)維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上完成債務(wù)的償還，并保持公開(kāi)市場(chǎng)的信用。

按萬(wàn)科披露的數(shù)據(jù)，截至三季報(bào)披露日，其已完成288.9億元公開(kāi)債務(wù)的償還。

就如何應(yīng)對(duì)公司后續(xù)到期債務(wù)壓力，萬(wàn)科管理層此前與投資者交流時(shí)表示，公司將繼續(xù)通過(guò)加速銷(xiāo)售回款、動(dòng)態(tài)管控開(kāi)發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，同時(shí)進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。

在融資端，萬(wàn)科繼續(xù)獲得各類金融機(jī)構(gòu)支持。除股東借款，今年前三季度合并報(bào)表范圍內(nèi)，萬(wàn)科新增融資和再融資265億元，其中境內(nèi)新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內(nèi)新增融資綜合成本下降6個(gè)基點(diǎn)。

而大股東深鐵集團(tuán)持續(xù)支持萬(wàn)科，成為其獲得流動(dòng)性支持的一個(gè)重要來(lái)源。截至目前，前者已累計(jì)向萬(wàn)科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率，均優(yōu)于市場(chǎng)慣例水平。

對(duì)于如何保證經(jīng)營(yíng)具有持續(xù)性，萬(wàn)科方面表示，長(zhǎng)期來(lái)看，公司在投資上將堅(jiān)持量入為出策略，在拿地時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)資源的質(zhì)量，看其能否給公司經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)帶來(lái)持續(xù)的改善。

該公司發(fā)布三季報(bào)之前，萬(wàn)科、成都潤(rùn)弘投資聯(lián)合體10月22日以3.16億元的總價(jià)，競(jìng)得成都郫都區(qū)2宗涉宅用地。同一日，萬(wàn)科旗下企業(yè)還以2.13億元的底價(jià)，獲得徐州銅山區(qū)一宗地。

據(jù)了解，該公司一方面會(huì)以更高標(biāo)準(zhǔn)挖掘增量投資機(jī)會(huì)，聚焦于買(mǎi)家和市場(chǎng)基礎(chǔ)較好的片區(qū)、投資回報(bào)好且兌現(xiàn)把握較高的項(xiàng)目。另一方面，其會(huì)通過(guò)資源盤(pán)活方式轉(zhuǎn)化一部分土地，以改善現(xiàn)有資源結(jié)構(gòu)和分布。

此外，從銷(xiāo)售市場(chǎng)情況來(lái)看，盡管萬(wàn)科業(yè)績(jī)承壓、今年供貨總量不多，但部分項(xiàng)目仍不乏亮點(diǎn)。

今年1-9月，廣州理想花地項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)和金額，均為廣州主城區(qū)第一。今年國(guó)慶“黃金周”假期，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額47.7億元，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購(gòu)目標(biāo)，萬(wàn)科在廣州、貴陽(yáng)等多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售金額居當(dāng)?shù)匕袷住?/p>

10月18日，其位于上?；春Ｖ新返摹案吒Ｔ凭场表?xiàng)目于首次開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)25套總價(jià)1.3億元至1.7億元房源全部售罄，銷(xiāo)售額超過(guò)全上海該總價(jià)段的成交總額。

完成19項(xiàng)大宗交易、簽約68.6億

開(kāi)源證券分析師指出，目前萬(wàn)科業(yè)績(jī)?nèi)猿惺芤欢▔毫?，后續(xù)應(yīng)關(guān)注該公司資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)展，以及股東對(duì)其的支持。

從各方披露的信息來(lái)看，在做好銷(xiāo)售與交付基礎(chǔ)上，萬(wàn)科通過(guò)盤(pán)活存量、持續(xù)調(diào)整業(yè)務(wù)板塊、組織內(nèi)部展開(kāi)變革等，進(jìn)行“健體瘦身”。

萬(wàn)科管理層此前與投資者交流時(shí)坦陳，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大，在近幾年高速發(fā)展過(guò)程中，沉淀了部分難以在短期變現(xiàn)的資源，面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，盤(pán)活這部分資源對(duì)萬(wàn)科而言格外重要。

依據(jù)各類支持性政策，該公司形成了存量盤(pán)活的系統(tǒng)性打法。大宗資產(chǎn)交易、出售庫(kù)存股等，即是其中的重要途徑。

一家大型房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士告訴記者，萬(wàn)科下半年將上海金橋一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，該項(xiàng)目的出售成功，有助于其快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

在6月份，萬(wàn)科還通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式，完成所有A股庫(kù)存股的出售。按其披露的數(shù)據(jù)，本次庫(kù)存股出售宜，共回籠資金約4.79億元。

“雖然清倉(cāng)庫(kù)存股在價(jià)格上有所折損，但畢竟為萬(wàn)科快速補(bǔ)充了流動(dòng)資金，以應(yīng)對(duì)債務(wù)到期的壓力?！眱|翰智庫(kù)分析師表示。

除大宗資產(chǎn)交易，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)或業(yè)務(wù)板塊，也可在短期內(nèi)向房企提供更多可用現(xiàn)金流，并能減輕企業(yè)債務(wù)壓力、運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，從而助力化解階段性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)讓冰雪業(yè)務(wù)板塊，成為其業(yè)務(wù)調(diào)整的一個(gè)組成部分。8月底，萬(wàn)科將旗下冰雪相關(guān)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)予中旅國(guó)際，中旅國(guó)際聯(lián)合中旅資本、吉林省旅控集團(tuán)，收購(gòu)了萬(wàn)科旗下吉林省松花湖國(guó)際度假區(qū)及北京萬(wàn)冰雪體育有限公司。據(jù)悉，該冰雪板塊已與中旅集團(tuán)完成了簽約，正在推進(jìn)交割工作。

同時(shí)，該公司還借助各地土地收儲(chǔ)政策，來(lái)盤(pán)活存量資源。9月8日，福州高新區(qū)官方回應(yīng)，已與萬(wàn)科簽訂收儲(chǔ)協(xié)議收回福州高新區(qū)150畝地塊。該地塊是萬(wàn)科在2013年1月競(jìng)得，因長(zhǎng)期未建，擱置已達(dá)12年。

據(jù)了解，今年前三季度，萬(wàn)科共完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6 億元，同時(shí)積極探索存量資產(chǎn)盤(pán)活路徑，累計(jì)盤(pán)活優(yōu)化及新增產(chǎn)能178.4億元。

值得一提的是，萬(wàn)科還在打通經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)“投、融、管、退”模式閉環(huán)，以推動(dòng)業(yè)務(wù)得以有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

打通經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與資金流轉(zhuǎn)這任督兩脈，萬(wàn)科主要通過(guò)幾方面措施來(lái)實(shí)施，包括推進(jìn)商業(yè)、公寓、物流三類REITs；深化與機(jī)構(gòu)投資者的交易和合作，持續(xù)推動(dòng)Pre-REITs基金擴(kuò)募；以及加強(qiáng)與政府存量盤(pán)活政策相結(jié)合，創(chuàng)新資產(chǎn)交易方式。

“近兩年我們抓住政策機(jī)遇，嘗試多種方式推動(dòng)盤(pán)活資源，今年我們會(huì)繼續(xù)在資源盤(pán)活方面不斷發(fā)力?！比f(wàn)科管理層稱。

為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，支持戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)，萬(wàn)科在第三季度還對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了變革。其主要調(diào)整著眼于，強(qiáng)化總部定位與職能，精簡(jiǎn)地區(qū)公司管理層級(jí)，整合事業(yè)部資源，目前該項(xiàng)工作仍在推進(jìn)。

“減少管理層級(jí)，將縮短決策鏈條。對(duì)資源進(jìn)行集中管理和統(tǒng)一調(diào)度，可提高萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)效率，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的敏感度和應(yīng)對(duì)能力?！笨硕鸱治鰩煴硎?。

開(kāi)源證券分析師認(rèn)為，總體來(lái)看，萬(wàn)科在穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，但徹底化解仍需“以時(shí)間換空間”。