在歷經過去幾年的下跌后，香港核心區(qū)的寫字樓市場正迎來一批重量級買家。

12月9日，京東控制的投資公司以約35億港元的價格，向香港麗新發(fā)展方面購入了中環(huán)寫字樓中國建設銀行大廈的半數(shù)權益。

更早之前的10月，阿里巴巴集團與螞蟻科技集團以72億港元的價格，向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心共13層寫字樓，同時獲得屋頂標志使用權及50個停車位，計劃在此設立雙總部。

短短兩個月內，兩大內地科技巨頭密集斥資置業(yè)，引發(fā)市場對香港寫字樓市場價值的重新審視。

“整體來說香港寫字樓處于底部，雖無法預測短期是否反彈，但對于中長期投資者來說入市時機已經到來，特別是核心寫字樓資產?！钡谝惶酱骶S斯（Savills）深圳公司董事總經理吳睿在接受界面新聞記者采訪時表示。

接連布局

本次京東購入一半股權的中國建設銀行大廈，位于香港中環(huán)干諾道中三號，前身為香港麗嘉酒店，后重建為甲級寫字樓，香港麗新發(fā)展方面同建設銀行分別持有50%股權。

在重建后，大廈樓高27層，總建筑面積約22.9萬方呎，其中18個辦公樓層及1個銀行大廳租予中國建設銀行用以經營其香港業(yè)務。

據界面新聞記者實地探訪，大廈坐落于中環(huán)核心地段，毗鄰友邦金融中心、The Henderson等知名地標，從大樓內部的地下通道可直接通往中環(huán)地鐵站，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。

京東購入一半股權的中國建設銀行大廈所在地 界面新聞記者王妤涵拍攝

早在今年7月，市場已傳出麗新發(fā)展有意出售所持股權，并與建行在內的潛在買家洽談，據悉，建行雖然有優(yōu)先認購權，但無意收購，其后市場又傳出長實有意收購，而京東出價為一眾競爭者中最高。

對于此次交易，京東方面表示，此次收購主要為滿足自用需求，并強調公司“始終看好在香港的發(fā)展，將圍繞供應鏈持續(xù)投資，推動零售、物流、技術研發(fā)等業(yè)務融入香港、服務香港?！?

相較于京東的出手，此前阿里的交易金額更大。

阿里巴巴與螞蟻科技以72億港元向文華東方國際集團，購入銅鑼灣港島壹號中心的13層寫字樓。交易涵蓋總面積約30.16萬平方英尺的辦公空間，同時包括屋頂標志使用權及50個專屬停車位。

這處物業(yè)位于告士打道281號，前身是擁有數(shù)十年歷史的香港怡東酒店，所在地段為香港歷史上首幅公開拍賣土地，素有“香港第一號地段”之稱。

港島壹號中心 界面新聞截圖自One Causeway Bay Instagram

值得注意的是，阿里在香港時代廣場的租約要到2028年才到期，提前數(shù)年砸重金置業(yè)的舉動，被市場解讀為對香港市場長期信心的明確表態(tài)。

對于此次交易，阿里巴巴主席蔡崇信也公開表示，此次收購分體現(xiàn)了其對香港經濟及營商環(huán)境的信心，香港將成為其理想的國際業(yè)務拓展基地。

這兩筆交易與香港寫字樓市場近年來的低迷形成鮮明對比。

世邦魏理仕數(shù)據顯示，2024年香港甲級寫字樓的大額交易宗數(shù)創(chuàng)新低，全年僅成交98宗，為過去20年最少，總交易額達410億港元，較2023年上升1.2%，為近20年第二低。

而僅2025年下半年，阿里和京東這兩筆交易的總額就已突破百億港元。這種反差的背后，是市場供需兩端的深刻變化，也反映出企業(yè)對香港商業(yè)地產價值的重新評估。

為何在此時入場？

“香港寫字樓經過過去幾年的下跌，價格已經處于底部，相較于2019年的市場高峰，當前核心區(qū)域寫字樓價格跌幅普遍超過25%，部分項目甚至接近四成，這種調整幅度已充分釋放了市場風險?！眳穷＝邮芙缑嫘侣劜稍L時指出。

2025年，香港寫字樓市場結束了此前持續(xù)多年的單邊下行態(tài)勢，整體呈現(xiàn)出“觸底回暖、結構分化”的鮮明特征，為巨頭布局提供了關鍵窗口期。

從市場核心指標來看，租賃端的回暖信號尤為突出。

世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據顯示，2025年第三季度全港甲級寫字樓凈吸納量達到69.18萬平方呎，創(chuàng)下2018年第三季以來的最高紀錄。更值得注意的是，中環(huán)、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業(yè)區(qū)的凈吸納量自2015年第二季度以來首次全部錄得正值。

租賃市場的活躍，背后是香港資本市場的強勁復蘇所帶來的需求增量。

畢馬威最新報告預計，2025年香港首次公開招股(IPO)集資額達2721億港元，同比上升210%，位居全球第一，且今年至今已完成了17宗“A+H”上市，為歷來最多，集資額占全年的50%，進一步印證香港作為連接中國內地與國際資本市場橋梁的獨特優(yōu)勢。

“2025年以來中資企業(yè)赴港IPO呈現(xiàn)出熱度高、規(guī)模大的特點，帶來了很多潛在寫字樓需求”，吳睿指出。

香港IPO近年活動走勢（未包括保密申請部分） 界面新聞截圖自畢馬威報告

從宏觀環(huán)境來看，2025年美元降息周期啟動，港元與美元掛鉤的匯率制度下，香港市場利率也隨之下行，有效降低了企業(yè)的融資成本。

與此同時，香港經濟在旅游業(yè)復蘇、消費回暖及金融市場活躍的帶動下，呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢，為企業(yè)長期布局提供了穩(wěn)定的經濟基礎。

更核心的考量在于香港的全球資產配置優(yōu)勢?！皩τ诖笮椭匈Y企業(yè)來說，面對國際地緣政治、全球經濟發(fā)展不平衡等情況，香港作為企業(yè)全球資產配置目的地的優(yōu)勢越發(fā)明顯”。吳睿表示。

這一判斷在企業(yè)戰(zhàn)略布局中得到印證。目前阿里系已集齊證券、保險、銀行等多張核心金融牌照，核心區(qū)域寫字樓將成為其業(yè)務落地的重要載體。

京東也在近期加速布局香港市場，今年8月其完成了對本地品牌佳寶超級市場的收購，成立專門業(yè)務部門；9月又與華潤隆地達成戰(zhàn)略合作，宣布京東MALL香港首店將落戶灣仔，預計2026年開業(yè)。

作為連接內地與全球的橋梁，香港完善的金融體系、自由的貿易環(huán)境以及與國際接軌的法律稅務制度，能為企業(yè)全球化布局提供關鍵支撐。

新玩家涌入

科技巨頭的扎堆入港，不僅是對香港寫字樓市場價值的認可，更將深刻改寫香港商業(yè)地產的生態(tài)格局。

吳睿指出，“科技企業(yè)來港布局資產將在未來一段時期成為香港商業(yè)生態(tài)中的熱點，也將使香港商辦市場買家結構更加多元化”。

在過去很長一段時間里，香港核心區(qū)域寫字樓的買家主要以外資企業(yè)和本地老牌地產家族為主，即所謂的“外資與老錢”。

但近年來，這一格局正在發(fā)生顯著變化。吳睿向界面新聞透露，“在傳統(tǒng)核心區(qū)域，過去是外資與老錢為主要買家，但現(xiàn)在新錢‘new money’和一些科技新貴已成為重要力量?！?/p>

除阿里、京東外，今年6月，社交媒體平臺小紅書在香港設立了中國內地以外首個辦公室；同期，美資金融公司Jane Street以約18.3億港元租用中環(huán)新海濱項目六層樓面，創(chuàng)下香港核心區(qū)最大單一寫字樓租賃紀錄。

“從我們公司目前在香港寫字樓市場接觸的潛在買家中，已經明顯感受到這個變化”，吳睿介紹道。

這種變化將帶動香港商業(yè)生態(tài)的多元化升級。科技企業(yè)的入駐將吸引產業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集，形成科技與金融融合發(fā)展的新生態(tài)。同時，科技企業(yè)對辦公空間的智能化、綠色環(huán)保要求，也將推動香港寫字樓配套設施升級，為市場注入新活力。

對于2026年香港寫字樓市場的發(fā)展趨勢，吳睿持樂觀態(tài)度：“預計市場逐漸企穩(wěn)修復，預計還會有更多大型寫字樓交易案例出現(xiàn)?！?/p>

這一判斷與多家行業(yè)機構的預測不謀而合。世邦魏理仕認為，隨著港股IPO熱度的持續(xù)、中資企業(yè)全球化布局的加速，香港核心區(qū)域寫字樓的需求將進一步提升，推動市場從局部回暖走向全面復蘇。

瑞銀近期發(fā)布的研報也指出，隨著2026-2027年寫字樓的供應量下降，香港中環(huán)片區(qū)的甲級寫字樓市場正接近“見底”，相信香港寫字樓市場的復蘇將繼續(xù)惠及擁有香港甲級寫字樓業(yè)務的公司。