財(cái)聯(lián)社10月22日訊（編輯 楊斌）REITs二級(jí)市場(chǎng)近期持續(xù)陰跌，成交活躍度探底，與一級(jí)市場(chǎng)的火熱形成鮮明對(duì)比。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，REITs估值比價(jià)壓力有所緩和，且成交活躍度有回暖跡象，市場(chǎng)筑底過程中蘊(yùn)藏低位吸籌機(jī)會(huì)。

今日，中證REITs全收益指數(shù)尾盤上行，最終小幅收漲0.01%于1031.79點(diǎn)，終結(jié)了此前日線“六連陰”的走勢(shì)。不過，市場(chǎng)連續(xù)陰跌的趨勢(shì)難言終結(jié)。在9月20日至今的17個(gè)交易日內(nèi)，指數(shù)有14天收陰。

圖：中證REITs全收益指數(shù)日K走勢(shì)

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

在這段時(shí)間內(nèi)，幾乎所有項(xiàng)目均下跌，部分跌幅接近10%。跌幅居前的項(xiàng)目不乏業(yè)績穩(wěn)定、此前表現(xiàn)較好的消費(fèi)中心REITs和保障房REITs。

圖：區(qū)間跌幅居前的REITs項(xiàng)目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

在價(jià)格下跌的同時(shí)，REITs二級(jí)市場(chǎng)的成交活躍度不斷探底。數(shù)據(jù)顯示，9月REITs市場(chǎng)日均換手率只有0.48%，為一年多來新低。進(jìn)入10月，REITs市場(chǎng)日換手率一度不足0.4%。

圖：REITs市場(chǎng)日換手率

（資料來源：Wind數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

YY評(píng)級(jí)的團(tuán)隊(duì)指出，REITS二級(jí)市場(chǎng)成交活躍度和成交價(jià)格整體下行，一方面為受到債券市場(chǎng)回調(diào)、權(quán)益市場(chǎng)走強(qiáng)的影響，需關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好邊際變化和REITS市場(chǎng)價(jià)格修復(fù)機(jī)會(huì)。另一方面為前期市場(chǎng)較熱階段，部分產(chǎn)品價(jià)格有所高估。

權(quán)益市場(chǎng)進(jìn)入10月后結(jié)束單邊上行，滬指在3900點(diǎn)上下震蕩。另外，債市有所回暖，10年國債收益率小幅震蕩下行，由1.80%上方回到1.76%左右，但REITs市場(chǎng)未能跟隨利率修復(fù)。

國泰海通固收分析師劉玉認(rèn)為，保障房與消費(fèi)板塊領(lǐng)跌表明，價(jià)格貴仍是當(dāng)前制約REITs市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。REIT市場(chǎng)持續(xù)陰跌壓制市場(chǎng)情緒，體現(xiàn)為交易活躍度的下降以及近期REIT市場(chǎng)與利率行情脫錨。

連續(xù)下跌后，中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)觀察到REITs估值比價(jià)壓力有所緩和。經(jīng)營權(quán)REITs市值加權(quán)中債IRR、產(chǎn)權(quán)REITs市值加權(quán)年化分派率與十年期國債到期收益率利差均走闊，同時(shí)產(chǎn)權(quán)REITs分派率與中證紅利指數(shù)股息率的負(fù)息差收窄。

與二級(jí)市場(chǎng)逐漸冷清形成對(duì)比的是，REITs一級(jí)市場(chǎng)依然火熱。上周，華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT同時(shí)發(fā)售，均1天結(jié)束募集。中海商業(yè)REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)320.47倍，創(chuàng)歷史新高，沈陽國際軟件園REIT網(wǎng)下及公眾認(rèn)購倍數(shù)也分別有83.3倍、247.5倍。

YY評(píng)級(jí)認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等認(rèn)可度較好的資產(chǎn)類型，一級(jí)認(rèn)購熱度普遍較高但上市首日漲幅有所下降。一級(jí)打新需關(guān)注市場(chǎng)整體熱度和產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量，存在一級(jí)認(rèn)購倍數(shù)過高拉低打新收益和上市首日漲幅不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)節(jié)奏，中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)建議REITs欠配機(jī)構(gòu)可開始關(guān)注市場(chǎng)承接力度情況。近期長端利率有所企穩(wěn)、權(quán)益市場(chǎng)紅利風(fēng)格有所抬頭，而中證REITs全收益指數(shù)下破1050點(diǎn)（4月底、8月中旬的反彈起點(diǎn)區(qū)域）的重要支撐位后成交活躍度有回暖跡象。

今日，REITs市場(chǎng)成交5.53億元，成交換手率恢復(fù)到了0.52%。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，市場(chǎng)筑底過程中蘊(yùn)藏低位吸籌機(jī)會(huì)，月底三季報(bào)情況仍吸引市場(chǎng)關(guān)注。