財(cái)聯(lián)社11月4日訊（編輯 楊斌）與認(rèn)購時動輒過百的超高認(rèn)購倍數(shù)相比，近期新上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs打新收益明顯下滑，最近的一單項(xiàng)目上市三日漲幅不足2%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期REITs打新收益下滑，主要還是與二級市場交投情緒低落有關(guān)，一級打新需關(guān)注市場整體熱度和產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量。而作為熱門項(xiàng)目類型的消費(fèi)REITs，年底進(jìn)入業(yè)績沖刺期，秋冬季是其黃金季。

最新登陸資本市場的一只REITs項(xiàng)目為10月31日上市的華夏中海商業(yè)REIT。今日，華夏中海商業(yè)REIT二級市場行情窄幅震蕩，最終小幅收跌0.04%。上市三日，該REITs項(xiàng)目的價格較發(fā)售價僅上漲了1.99%。

圖：今年REITs上市后的表現(xiàn)

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

（注：華夏中海商業(yè)REIT“上市5日漲跌幅”為上市3日的漲跌幅）

9月以來，新上市的REITs項(xiàng)目打新收益明顯下降。華夏中海商業(yè)REIT上市首日的漲幅僅有3.29%，創(chuàng)今年REITs新項(xiàng)目上市首日漲幅新低。

打新收益的下滑與項(xiàng)目認(rèn)購時的火爆形成鮮明對比。華夏中海商業(yè)REIT僅1天結(jié)束募集，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)320.5倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認(rèn)購倍數(shù)也達(dá)到361.9倍。9月上市的項(xiàng)目中，華夏凱德商業(yè)REIT的公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍，中金唯品會奧萊REIT分別為355.5倍、254.2倍。

根據(jù)YY評級的研究統(tǒng)計(jì)，2025年以來，REITS網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)中位數(shù)躍升至167倍，網(wǎng)下認(rèn)購中簽率中位數(shù)僅0.60%，公眾認(rèn)購倍數(shù)中位數(shù)高達(dá)494倍，公眾認(rèn)購中簽率中位數(shù)僅0.20%，一級打新熱度持續(xù)高漲。

華西證券宏觀固收團(tuán)隊(duì)指出，REITs實(shí)際定價需考慮一二級市場的交投情緒。一級市場打新情緒越濃，投資者認(rèn)購越踴躍，REITs上市首日漲幅一般越大。但二級市場交易情緒冷淡，換手率越低，新券上漲空間越小。

財(cái)聯(lián)社此前已報(bào)道過，REITs市場下半年來持續(xù)下跌，且伴隨著成交活躍度不斷探底。進(jìn)入10月，REITs市場日換手率一度創(chuàng)下一年來新低。

YY評級的研究認(rèn)為，牛市上漲初期，打新收益率持續(xù)增加；上漲后期，打新收益厚度減少。隨著二級市場行情回落，一級打新收益率逐步下滑，一級打新需關(guān)注市場整體熱度和產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量。站在打新策略的角度，上市首日賣出或?yàn)槭找媛首罴训拇蛐虏呗浴?/p>

另外，上述新近上市的幾單REITs均為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。作為去年以來業(yè)績穩(wěn)健、二級表現(xiàn)較好的熱門項(xiàng)目類型，此前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日普遍錄得30%的漲停。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，目前已上市消費(fèi)REITs的隱含資本化率3.4%-5.2%，估值高于一級市場（一線城市零售物業(yè)資本化率平均為5.7%），該特征與REITs流動性溢價、已上市資產(chǎn)稀缺性及投資者結(jié)構(gòu)相關(guān)。預(yù)計(jì)伴隨REITs上市資產(chǎn)數(shù)量的增加，一級價格或向二級靠攏，價差有望穩(wěn)定在新的中樞。

從三季報(bào)看，華西證券宏觀固收團(tuán)隊(duì)指出，消費(fèi)設(shè)施板塊年底進(jìn)入業(yè)績沖刺期，四季度涉及“雙十一”、“跨年”等重要時間節(jié)點(diǎn)，秋冬季客單價較高往往也能創(chuàng)造更高的銷售業(yè)績，是消費(fèi)REITs的黃金季。重點(diǎn)仍可關(guān)注分派率高、出租表現(xiàn)穩(wěn)定、消費(fèi)情景較好的易方達(dá)華威市場、華安百聯(lián)消費(fèi)、嘉實(shí)物美消費(fèi)和首創(chuàng)奧萊。