財聯(lián)社12月16日訊 （編輯 楊斌 實習生 李煊）近日，中國證監(jiān)會黨委書記、主席吳清主持召開黨委（擴大）會議，明確表示“將盡快落地商業(yè)不動產REITs試點”。

78只產品募資超兩千億，商業(yè)不動產REITs試點即將落地

為推進商業(yè)不動產REITs落地，證監(jiān)會已于11月28日發(fā)布《關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）。根據(jù)《征求意見稿》，商業(yè)不動產REITs被明確定義為通過持有或經營商業(yè)地產獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并向份額持有人分紅的封閉式公募基金。

大公國際研報指出，該定義確立了“資產持有、主動運營、穩(wěn)定分紅”三大支柱，并延續(xù)“公募基金-ABS-項目公司”的成熟法律結構，確保與現(xiàn)有體系順暢銜接。

我國公募REITs市場自2020年4月啟動基礎設施領域試點以來，已形成一套相對成熟的法律與監(jiān)管框架，并逐步將資產類型拓展至產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源等多個領域。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿日，全市場已上市REITs產品達78只，通過IPO累計募集資金約2020.3億元。市場運行平穩(wěn)，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，于2025年12月15日收于1021.85點。

最新政策動態(tài)進一步拓寬了REITs的資產范圍。12月1日，國家發(fā)改委發(fā)布的新版行業(yè)范圍清單，已將基礎設施REITs發(fā)行范圍擴大至15大類，新增了商業(yè)辦公設施、養(yǎng)老設施等領域。中銀證券研報指出，商業(yè)不動產REITs將更聚焦寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等市場化運營的商業(yè)物業(yè)，對資產要求更側重市場化運營條件。此次試點的推進，意味著公募REITs底層資產迎來新一輪擴容，標志著我國REITs市場邁入新的發(fā)展階段。

表格：C-REITs政策脈絡

資料來源：中國政府網(wǎng)、國家發(fā)改委、證監(jiān)會網(wǎng)站，財聯(lián)社整理

四十萬億存量待盤活，商業(yè)不動產REITs潛在市場或達萬億

華西證券研報指出，推出商業(yè)不動產REITs，旨在貫徹落實黨中央、國務院決策部署和資本市場新“國九條”要求，推動REITs市場高質量發(fā)展，豐富投融資工具，支持構建房地產發(fā)展新模式。該類REITs直接適用于已產生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)項目，將極大拓寬盤活資產的空間。

從市場存量看，公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月末，全國3萬方以上已開業(yè)零售商業(yè)約6700個，建面約6億方，其中五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）合計占比約60%。

中研普華產業(yè)研究院報告指出，我國狹義商業(yè)地產（零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬億至50萬億元，商業(yè)不動產2%-3%的可證券化率計算，其REITs市場潛在規(guī)模可達8000億至15000億元。

大公國際研報進一步指出，商業(yè)不動產REITs試點的推出，將推動商業(yè)地產行業(yè)形成“開發(fā)-培育-證券化-資金循環(huán)”的良性運營體系，支持企業(yè)向“輕量分離”模式轉型。同時，該類資產與傳統(tǒng)股債相關性較低，可為投資者提供重要的資產組合分散工具。

中金公司研報認為，推出商業(yè)不動產REITs是應對后城鎮(zhèn)化階段盤活存量資產的順勢之舉，有助于推動房地產行業(yè)從“開發(fā)銷售”向“持有運營”轉型，并通過資產標準化與公眾定價釋放其潛在價值。報告同時提示，未來仍需關注市場發(fā)展不及預期、不動產估值下行、長端利率上行等潛在風險。