財聯(lián)社12月24日訊（記者 李潔）繼今年8月松綁五環(huán)外限購后，北京又一次對樓市進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。

12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，推出一攬子房地產(chǎn)調(diào)控新政。此次政策從降低限購門檻、優(yōu)化信貸支持、松綁公積金政策到簡化房企立項(xiàng)流程，打出一套“組合拳”，旨在穩(wěn)定市場預(yù)期、激發(fā)合理住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“此前北京二手房市場曾出現(xiàn)網(wǎng)簽量下滑、掛牌量高企的情況，買賣雙方觀望情緒濃厚，而此次政策的精準(zhǔn)性與及時性，將有效提振市場信心?！敝性禺a(chǎn)市場首席分析師張大偉告訴記者，短期來看，五環(huán)外新房市場有望率先迎來成交高峰，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復(fù)格局。

張大偉同時提醒，市場修復(fù)將是漸進(jìn)過程，當(dāng)前北京二手房高掛牌量的現(xiàn)狀仍需時間消化，價格大幅波動的可能性較小，穩(wěn)中有升將是主流趨勢。

北京五環(huán)外或率先回暖

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策的出臺并非偶然。

58安居客研究院院長張波告訴記者，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，要求“清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，以減少行政干預(yù)，釋放消費(fèi)潛力。

從市場監(jiān)測情況來看，北京本地樓市持續(xù)承壓。易居研究院百城庫存數(shù)據(jù)顯示，北京當(dāng)前去庫存周期為21.3個月，已超過合理值平均水平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，2025年7月至11月，北京二手住房價格連續(xù)五個月下跌，跌幅多次位列全國70城前列，月均跌幅達(dá)-1.12%。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，較上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7萬套，同比增長1.9%。但近期新房市場表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來月度低位，僅高于2月。

“當(dāng)前北京房價調(diào)整幅度較大，而購房成本已降至歷史低位，前期積壓的剛性和改善性需求亟待釋放。”李宇嘉指出，在此背景下，樓市新政聚焦新市民、多子女家庭等核心群體，直擊市場痛點(diǎn)，既是落實(shí)中央部署，也是對本地市場現(xiàn)實(shí)的積極回應(yīng)。

具體來看，北京樓市新政將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€稅繳納年限由3年縮短至2年，五環(huán)外則由2年降至1年。

“這一調(diào)整與上海現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)看齊，顯著降低了新市民置業(yè)門檻。尤其五環(huán)外1年社保政策，與外來人口先就業(yè)、再安家的梯度置業(yè)節(jié)奏相匹配。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

同時，針對二孩及以上多子女家庭，新政允許在五環(huán)內(nèi)增購1套住房，其中京籍家庭最多可購3套，符合條件的非京籍家庭可購2套。

張波指出，本次新政對“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購優(yōu)化，精準(zhǔn)匹配了北京當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)二手房由剛需主導(dǎo)、新房改善提升特征，市場去化難度在增大。安居客線上數(shù)據(jù)顯示，11月北京房源平均掛牌時長同比增加25%至96.73天，新政通過降低準(zhǔn)入門檻直接釋放這兩類核心需求，將帶動成交節(jié)奏加快。預(yù)計北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量會明顯增加，置換需求也將同步提升。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。

“政策落地后，五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場景或?qū)⒅噩F(xiàn)?！睆埓髠シQ。

上海、深圳會跟進(jìn)嗎？

值得關(guān)注的是，北京此次新政不僅著眼于短期市場激活，還在長效機(jī)制建設(shè)上邁出重要一步。

按照北京最新政策，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。

張大偉認(rèn)為，將招拍掛拿地項(xiàng)目立項(xiàng)方式從市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案，大幅簡化審批流程的同時，也將降低制度性交易成本。這一調(diào)整將助力房企縮短項(xiàng)目啟動周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，

此外，北京此次新政進(jìn)一步優(yōu)化個人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

中指院分析師指出，當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%，政策后，首套二套房貸利率將保持一致（上海、深圳在今年8-9月已經(jīng)出臺該政策），具體利率是多少，將由銀行根據(jù)利率定價機(jī)制安排，總體上降低了二套房貸利率，有利于降低購買二套房家庭的購房成本，促進(jìn)需求釋放。

北京新政落地后，上海、深圳等一線城市是否會跟進(jìn)，也成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京此次新政在平衡“防風(fēng)險、促需求、穩(wěn)預(yù)期”多維目標(biāo)上做出積極探索，為其他高能級城市政策優(yōu)化提供了參考樣本。

李宇嘉表示，今年下半年以來，一線城市樓市政策調(diào)整頻率加快。核心原因是市場調(diào)整幅度超預(yù)期，尤其是一線城市房價領(lǐng)跌、二手房掛牌量快速攀升。

“從北京開始，預(yù)計上海、深圳將跟進(jìn)類似政策。深圳可能進(jìn)一步擴(kuò)大外圍區(qū)域限購取消范圍，即在鹽田、大鵬的基礎(chǔ)上，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等也加入徹底退出限購的序列；上海的邏輯可能與北京類似?！崩钣罴畏Q。

多位分析師同時表示，京滬深核心區(qū)域限購，可能仍將保留一段時間。