財聯(lián)社1月22日訊（編輯 李響）近日，REITs四季報迎來密集披露。

財聯(lián)社據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至發(fā)稿，全市場已有40只REITs產品公布四季報數(shù)據(jù)。從經營表現(xiàn)來看，超7成單季凈利潤為正，表現(xiàn)最好的來自中信建投國家電投新能源REIT，四季度凈利潤為8959萬元，從資產類型上看，各項目經營分化明顯，其中有5只產品單季凈虧損超千萬。

圖：四季度凈利潤為正的REITs名單

數(shù)據(jù)來源：Wind，財聯(lián)社整理

從資產類型來看，四季度表現(xiàn)較好資產主要來自能源、交通、園區(qū)和消費類基礎設施項目，從毛利率來看，國泰海通東久新經濟REIT四季度毛利率高達1341.36%，數(shù)據(jù)顯示，該項目兩個園區(qū)（東久南通智造園及東久重慶智造園一期項目）的出租率均達到100%，四季度營收2853萬元，實現(xiàn)凈利潤1501萬元。

從凈虧損的項目來看，中金安徽交控REIT四季度凈虧損高達7157萬元，其下項目沿江高速公布的2025年12月主要運營數(shù)據(jù)顯示，當月日均自然車流量和收費車流量均出現(xiàn)不同幅度的環(huán)比下降，環(huán)比分別變動-4.20%和-4.15%。

圖：四季度凈利潤表現(xiàn)為虧損的項目名單

數(shù)據(jù)來源：Wind，財聯(lián)社整理

值得注意的是，在政策端供給持續(xù)優(yōu)化，政策密集推動REITs擴圍提質下，2025年四季度，REITs市場規(guī)模持續(xù)擴張，截至2025年末，全市場上市REITs達77只，總市值2188.07億元，較2024年末增長39.30%。

不過，二級市場表現(xiàn)方面分化明顯。分板塊來看，去年四季度產業(yè)園區(qū)REITs分化顯著，一線城市項目如創(chuàng)金合信首農REIT漲2.75%，四季度凈利潤3247萬元位列榜首；部分園區(qū)受出租率下降壓力拖累，如易方達廣開產園REIT，四季報顯示，項目報告期末出租率87.83%，同比減少3.48%，報告期內有效租金單價77.86元/平方米/月（含稅），同比減少10.88%。

而消費基礎設施REITs中有5只單季實現(xiàn)正收益，華夏凱德商業(yè)REIT以3.10%領漲，部分項目仍在四季度出現(xiàn)虧損。如中金唯品會奧萊REIT，四季報顯示，該項目收入超8千萬，毛利率高達88.44%，但仍虧損了超654萬元，財聯(lián)社梳理財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，主要由于高額的財務費用（約4031萬元）吞噬了大部分毛利所致。

此外，由于中證REITs全收益指數(shù)四季度回調3.35%，受戰(zhàn)略解禁及供需失衡影響，市場從投機向價值配置轉型，部分收益確定性較弱的交通基礎設施REITs也出現(xiàn)不同幅度的虧損。

有市場分析人士指出，經歷了2025年四季度的調整（部分產品上市破發(fā)），目前產權類等權分派率約為4.23%，相比10年國債、30年國債、10年信用債、中證紅利股息率的利差大致在歷史65分位數(shù)附近，估值性價比中等偏上，而經營權類等權IRR（參考中債估值）約為4.61%，相比10年國債、30年國債、10年信用債、中證紅利股息率的利差大致在歷史45分位數(shù)附近，利差有所上行。整體來看，隨著2025年末包括新設商業(yè)不動產REITs以及配套政策的推出，在擴圍提質的監(jiān)管導向上，當前REITs市場仍處于政策紅利期，且機構仍有配置訴求下，強勢項目行情確定性較高，中長期做多趨勢不改。