財聯(lián)社2月2日訊（編輯 楊斌）商業(yè)不動產REITs試點開啟僅一個月，首批8單項目即申報至交易所，合計將募集資金314.75億元。

具體來看，8單項目中最大一單擬募資74.7億元，資產類型涵蓋購物中心、寫字樓、酒店等。8單項目的底層資產經營情況良好，部分項目最近一期處于滿租狀態(tài)。2026年預計分派率都在4.5%以上，最高接近5.5%。

機構人士指出，商業(yè)不動產REITs與基礎設施REITs相互補充，持續(xù)提升我國公募REITs市場規(guī)模，豐富資產類型。相較于傳統(tǒng)基礎設施REITs，商業(yè)不動產REITs審批時效提升。

購物中心、寫字樓、酒店，首批商業(yè)不動產REITs涵蓋多資產類型

根據(jù)上交所網站披露，華安錦江商業(yè)不動產REIT、匯添富上海地產商業(yè)不動產REIT以及中金唯品會商業(yè)不動產REIT于1月29日最先申報至上海證券交易所，成為首批獲得受理的商業(yè)不動產REITs。僅過了一天，國泰海通砂之船商業(yè)不動產REIT等5單項目獲得受理，首批申報的商業(yè)不動產REITs增至8單。

圖：首批8只商業(yè)不動產REITs已申報并受理

（資料來源：上交所網站，財聯(lián)社整理）

上交所受理的首批8單商業(yè)不動產REITs項目，合計將募集資金314.745億。其中，募資規(guī)模最大的是中金唯品會商業(yè)不動產REIT，擬募資74.7億元；募資規(guī)模最小的是華安錦江商業(yè)不動產REIT，擬募資17.03億元。

基金管理人方面，8單項目中3單由華夏基金擔任基金管理人，2單的管理人是華安基金，其余項目的管理人包括國泰海通資管、匯添富基金、中金基金。

進一步來看，首批8單商業(yè)不動產REITs底層資產的業(yè)態(tài)涉及購物中心、辦公、酒店等等，原始權益人涉及民營企業(yè)（砂之船奧萊、銀泰百貨、杉杉商業(yè)）、外資企業(yè)（凱德商用）、上海地方國企（陸家嘴集團、上海地產集團、錦江國際集團）、央企（保利發(fā)展）。

作為首批商業(yè)不動產REITs中最大的一單，中金唯品會商業(yè)不動產REIT的底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，估值分別為46.34億元和28.36億元，2025年聯(lián)營模式收入分別為2.47億元和1.54億元，較2024年分別增長17.06%和17.56%，2023-2025年的加權平均出租率維持在99%以上。2026年、2027年，中金唯品會商業(yè)不動產REIT預計分派率為4.57%和4.99%。

去年9月，唯品會旗下基礎設施REITs項目——中金唯品會奧萊REIT已經上市，底層資產為寧波杉井奧特萊斯。在去年底商業(yè)不動產REITs試點啟動后，唯品會與杉杉商業(yè)集團迅速行動，首批申報至交易所。

國泰海通砂之船商業(yè)不動產REIT同樣以西安砂之船奧特萊斯項目為底層資產，根據(jù)介紹，這是西北最大的奧特萊斯綜合體之一，位于西安浐灞國際港商圈，主打“藝術商業(yè)+超級奧萊”模式。該項目估值50.64億元，2026年、2027年預計分派率達到5.47%、5.81%，分派率在首批商業(yè)不動產REITs中屬于較高水平。

寫字樓是首批商業(yè)不動產REITs的主要投向之一，匯添富上海地產商業(yè)不動產REIT以兩處寫字樓（含配套商業(yè)）——鼎保大廈項目、鼎博大廈項目——為底層資產，兩個項目直線距離約500米，均位于上海市黃浦區(qū)世博濱江板塊，總估值38.43億元。鼎保大廈與鼎博大廈可供出租面積分別為5.14萬平方米和5.96萬平方米，截至2025年末的出租率分別為100%、99.33%，10年以上合同租約面積占已出租面積的92.86%、78.40%。2026年、2027年，匯添富上海地產商業(yè)不動產REIT預計分派率為4.50%和4.57%。

華安錦江商業(yè)不動產REIT則是首批商業(yè)不動產REITs中，唯一一單以酒店為底層資產的項目。酒店為位于廣州等18個城市的21家“錦江都城”品牌酒店，錦江都城酒店專注于有限服務型連鎖酒店領域，定位為中高端。2025年1-9月，項目可供房數(shù)80.38萬間，平均入住率61.58%，每間可售房收入159.08元/間。2026年，該項目預計分派率為4.50%。

業(yè)內人士指出，若華安錦江商業(yè)不動產REIT項目若順利發(fā)行，可成為中國公募REITs市場中首只以酒店為底層資產的產品，為后續(xù)同類項目提供示范樣本，對于豐富公募REITs資產類型具有重要意義。

從經營情況看，華西證券宏觀固收團隊研報認為，首批8只商業(yè)不動產REITs出租率優(yōu)秀，包括上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊等最近一期均處于滿租狀態(tài)。區(qū)位條件上，8只商業(yè)不動產整體處于核心城市。目前已上市的消費基礎設施REITs運營情況良好，抗跌性較強，有望提升商業(yè)不動產REITs市場關注度，可積極關注商業(yè)不動產REITs的申報進度和打新機會。

商業(yè)不動產REITs審批高效，更多項目還在申報路上

2025年11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》。12月31日，《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》正式發(fā)布，商業(yè)不動產REITs試點啟航。

根據(jù)界定，有別于基礎設施REITs，商業(yè)不動產REITs為通過持有或經營商業(yè)地產獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并向份額持有人分紅的封閉式公募基金。

中金公司固收研究團隊認為，啟動商業(yè)不動產REITs為應時之需，順勢之舉。商業(yè)不動產REITs與基礎設施REITs相互補充，能夠持續(xù)提升我國公募REITs市場規(guī)模，豐富資產類型。試點過程亦是對于我國公募REITs市場一二級制度建設、市場定價機制等方面的持續(xù)探索和優(yōu)化，有助于健全市場功能，切實發(fā)揮其服務實體經濟的作用。

商業(yè)不動產REITs的底層資產包括商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等，業(yè)內人士強調，其并非全新的資產證券化產品品類，與已發(fā)行的消費基礎設施REITs均屬于公募REITs體系內。我國商業(yè)不動產存量規(guī)模龐大，具備通過REITs工具盤活資產、擴充融資渠道、乃至推動行業(yè)轉型的可觀需求。

截至2026年2月1日，我國已上市公募REITs共79單，首發(fā)募資超2000億元。其中，2024年以來共上新12單消費基礎設施REITs。

在證監(jiān)會開啟商業(yè)不動產REITs試點的同時，相關配套政策也在逐步完善，上交所、深交所均建立商業(yè)不動產REITs市場服務直通車機制。

上交所表示，按照中國證監(jiān)會部署，全力做好規(guī)則修訂發(fā)布、系統(tǒng)改造等各項工作，加強市場組織和項目培育，保障商業(yè)不動產REITs試點工作高效、規(guī)范落地。

就在證監(jiān)會發(fā)布正式試點公告一個月后，首批8單商業(yè)不動產REITs即申報至上交所并獲受理。

華西證券宏觀固收團隊指出，相較于傳統(tǒng)基礎設施REITs還需發(fā)改部門審核推薦，商業(yè)不動產REITs在申報、審核環(huán)節(jié)可直接向中國證監(jiān)會和交易所提交基金注冊和上市申請材料，審批時效有所提升。

在首批8單項目之后，還有更多發(fā)行人躍躍欲試。

1月30日，光大嘉寶（600622.SH）公告，擬分別以持有的靜安大融城項目和江門大融城項目，作為底層資產開展商業(yè)不動產公募REITs申報發(fā)行工作。